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吴亚军:龙湖没有故事 下一个十年有计划(实录

  观点地产网 “莫听穿林打叶声,何妨吟啸且徐行......料峭春风吹酒醒,微冷,山头斜照却相迎。”

  业绩会伊始,龙湖借苏轼遇雨抒怀的诗句,表明了自己的态度:虽遇到短期逆境,但却不畏逆境,将保持自己的节奏,雨过会天晴。

  8月26日,香港,有雨,天也还没晴。

  主席台上还是熟悉的三人组合,董事长吴亚军携CEO邵明晓以及CFO赵轶出席2019中期业绩发布会。

  一如往常,带了其他中高层露脸,这一回是副总裁胡若翔和郑州公司总经理孙海波。

  龙湖交出的半年答卷,没有什么差错,也谈不上太大的惊喜。根据午间发布的财报,期内,龙湖实现营业收入385.7亿元,同比增长42.2%;实现归属股东的净利润63.1亿元,同比增16.21%。

  值得关注到的是,两月后是龙湖上市10周年。

  “时间过的很快,我们一直是干这个业务的,企业不断按照公司战略意图发展壮大。”吴亚军似乎开始享受平淡,四平八稳。她告诉我们,并没有什么特别的故事可讲。

  “别把行情当能力”——这是吴亚军早期经典的话。而到了行情不太好的2019年,这位房企女掌门说,没有故事就是好故事。

  “前十”保卫

  观点地产新媒体获悉,2019上半年,龙湖实现合约销售金额1056.2亿元,长三角、西部、环渤海、华中及华南片区分别实现销售352.1亿元、275.6亿元、247.1亿元、108.9亿元及72.5亿元,分别占集团合同销售额的33.3%、26.1%、23.4%、10.3%及6.9%。

  业绩会中披露,龙湖已售未结金额为2470亿元,这足以构成未来数年的利润想象空间。

  “年初宣布的2019年全年销售目标2200亿保持不变,我们相信能够完成(全年目标),上半年已经达到一半。”赵轶在业绩介绍时说,要在这个不平静的夏天给大家多一点正能量。可见,他对上半年龙湖的业绩还是颇为满意。

  截至7月,龙湖累计合约销售为1256.2亿元,完成全年目标57.1%,若按照去年末发力的节奏,完成年度目标是大概率事件。

  在稍后的提问环节中,邵明晓的回答与赵轶相呼应。他称,全年完成2200亿还是比较轻松,龙湖会按照自己的节奏,稳健推进运营开发。

  那么龙湖的节奏是怎样的?其实,与行业平均目标增速相比,当龙湖制定2200亿元的销售目标时,业内就有质疑声称“太保守”。

  回溯过往,2018年龙湖迈进2000亿阵营,同比增长28.5%。不过这个增速,相较于2016以及2017年61.61%、77.08%的增速来看,有所放缓。这也直接导致龙湖销售排行从2017年的全国第8下降两个名次至第10名,落后于新城和华润置地。

  前有狼后有虎,在世茂此前业绩会上,副主席许世坛就展现了较强的进取心,并称进入前十有机会,后来的故事我们都知道了,因与泰禾交好,世茂通过收并购增加了大量土储。

  销售上两家也异常胶着,截至7月,世茂房地产累计实现合约销售1203亿元,龙湖还是持有一定优势。

  “上半年比较好地把握了土地市场节奏,躲过了非理性的火爆。”为储备粮草,龙湖于上半年把握地市节奏补给了部分土地。

  据赵轶介绍,上半年,龙湖获取了50宗地块,新增土地建面924万平米,权益面积为671万平米,权益地价约520亿元,楼面地价7761元/平米。其中,9个项目为收并购获取,而龙湖接手部分新城项目成为了在场媒体关注的焦点。

  “只不过这次被媒体广泛报道了。”吴亚军透露, 龙湖一直关注收并购,也有在做,每年都有几十个项目属于收并购,占比约为1/3。

  截止目前,龙湖已进入全国49个城市,总土储7093万平米,权益土储4911万平米,总货值9800亿元,足以支撑其四年以上的发展。

  与此同时,土地储备的平均成本为每平方米人民币5632元,为当期签约单价的34.7%。这也意味着,龙湖的项目利润空间较大。

  “下半年拿地会严格的量入为出。”赵轶预判,未来依旧有机会,将根据负债率倒推,见机行事。

  观点地产新媒体于财报中获悉,在负债方面,期内,龙湖综合借贷总额为1400.5亿元,平均借贷成本为年利率4.56%;平均贷款年限5.69年,处于行业较优水平。

  赵轶续指,截至半年末,龙湖在手现金580.7亿元,较去年增长接近38%;净负债率53%,保持稳定低位。从债务结构看,信用债务占比高达2/3,一年以内到期的短期债务占比不到10%,外币贷款占比约20%。

  从融资成本看,截至2019上半年,龙湖银行及其他借款利息从上年的14.18亿元升至24.18亿元。于此同时,发展中待售物业及在建投资物业项目的资本化金额亦同步增加了10亿元。

  四驾马车

  在2018年,龙湖更名为龙湖集团后,地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务四大主航道业务协同发展。

  期内,龙湖物业投资业务不含税租金收入为25.8亿元,较上年同期增长39.2%。商场、冠寓及其他收入分别为21.1亿元、4.3亿元及0.4亿元。

  其中,商场依旧是龙湖最主要的投资物业。截至2019年6月底,累计开业商场数量29个,整体出租率98%,商业租金增长25.7%至21.1亿元。

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